No entanto, o aumento nos financiamentos de imóveis usados dentro do MCMV gera preocupação no setor de construção civil. Construtoras defendem regras que priorizem imóveis novos para aquecer a atividade.
Dados compilados por Ana Maria Castelo, coordenadora de Projetos de Construção do FGV Ibre, indicam que 2024 registrou o maior número de contratos para imóveis usados na história do programa. Ao todo, foram contratadas 583 mil unidades, sendo 427,9 mil novas e 155,1 mil usadas, com os imóveis usados alcançando 27% do total de financiamentos.
Desde fevereiro de 2023, é possível usar os juros atrativos do MCMV para a aquisição de imóveis usados. Os dados consideram contratos com recursos do FGTS, principal fonte do MCMV, desde 2011.
O governo federal publicou uma instrução normativa em agosto de 2024 com alterações nas condições de financiamento de imóveis usados com recursos do FGTS. A publicação reduziu o valor máximo permitido para financiamento de imóveis usados na faixa 3, de R$ 350 mil para R$ 270 mil, e exigiu um valor de entrada maior.
A pressão do setor de construção civil, segundo Castelo, ocorre devido ao caráter limitado dos recursos do FGTS. Construtoras argumentam que imóveis novos impulsionam a economia e a geração de empregos, além de fomentarem o próprio FGTS.
A Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC) compreende a validade dos imóveis usados em locais com pouca oferta de novos empreendimentos. Contudo, a entidade defende que a prioridade estrutural do MCMV deve permanecer na produção de moradias novas.
O comprador deve atender a critérios específicos para se qualificar ao financiamento. Uma norma publicada em 2024 limitou o acesso de parte da classe média à compra de imóveis usados pelo programa, mas alterações recentes flexibilizaram as condições.
A Caixa Econômica Federal, responsável pela operação do MCMV, utiliza o mesmo modelo de faixas de renda para imóveis usados e novos, com algumas diferenças. Imóveis com “habite-se” expedido há mais de 180 dias são considerados usados.
As exigências para financiamento de imóveis usados são as mesmas dos imóveis novos, segundo a Caixa. O MCMV oferece subsídios e juros que variam de 4% a 8,16% ao ano nas três primeiras faixas. Em maio, foi criada a faixa 4, com juros de 10% para salários de até R$ 12 mil.
O programa habitacional se tornou uma alternativa importante em meio ao encarecimento do crédito, com financiamentos tradicionais girando em torno de 12% ao ano, impulsionados pela Selic a 15%.
As restrições de 2024 foram suavizadas neste ano, diminuindo o valor mínimo de entrada para a faixa 3. A CBIC demonstra otimismo com a manutenção do setor imobiliário em patamar elevado em 2025, com a consolidação da faixa 4.
Alfredo Freitas, presidente da Associação Brasileira do Mercado Imobiliário (ABMI), acredita que as mudanças darão “algum impulso” ao mercado de usados e que o efeito multiplicador dos recursos injetados na economia gerará mais atratividade para esses imóveis.
